Multipropriedade imobiliária: tudo que você precisa saber sobre o tema

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Neste post, vamos falar de uma modalidade especial para comprar imóvel. O financiamento através de bancos é a forma mais aplicada pela população brasileira. Mas você já ouviu falar na aquisição de unidades periódicas? 

É uma opção para quem pretende aplicar de forma otimizada recursos na aquisição de uma casa de férias. O custo-benefício compensa e é possível auferir lucros com esse investimento.

Falaremos mais sobre o conceito de multipropriedade imobiliária. Uma forma de condomínio que permite o usufruto do imóvel em períodos específicos. Por isso, continue a leitura do artigo e saiba mais sobre o assunto!

O que é multipropriedade imobiliária?

Multipropriedade imobiliária pode ser definida como aproveitamento econômico de um bem móvel ou imóvel, estabelecido por relação jurídica. Assim, repartido por unidades fixas de tempo, cada titular pode fazer uso nos períodos estipulados, de forma exclusiva e perpétua.

De acordo com Sylvyo Capanema, multipropriedade imobiliária pode ser definida da seguinte maneira:

“O que se partilha, na verdade, é o tempo, dividido em frações pelos condôminos, para que cada um deles possa usar e gozar o imóvel, com exclusividade, e na sua totalidade, durante o período que lhe cabe”.

Conforme Gustavo Tepedino, o conceito se expandiu e passou a abranger outros mercados.

“O sistema se expandiu para o mercado de bens móveis e imóveis, sendo praticado o compartilhamento sobre aviões, helicópteros, barcos, condomínios urbanos e os shopping centers, por exemplo.”

O sistema de multipropriedade cria uma nova especificidade condominial. O comprador passa a ser o titular de um imóvel, garantindo que, durante um determinado período por ano, ele possa usufruir e gozar do bem. Trata-se de um sistema destinado a áreas de lazer. Ele apareceu, primeiro, no continente europeu, sendo muito aplicado por empreendedores que trabalham com turismo. Alguns estudos indicam que o berço da multipropriedade foi a França, na tentativa do legisladores de unificarem aspectos imobiliários e societários. As intervenções, começadas em 1938, só foram disciplinar efetivamente o instituto na década de setenta, conforme esclarecem SANTOS e OLIVEIRA (2018, p. 19). Depois, ele se espalhou por outros países europeus, recebendo uma nova abordagem em Portugal e Itália, onde teve destaque a Multipropriedade Hoteleira (para mais detalhes, veja a Revista SÍNTESE Direito Imobiliário, ano VIII, n° 48, nov-dez de 2018, pp. 15-35). 

De forma prática, o sistema é apenas uma maneira diferenciada de se aproveitar um bem móvel ou imóvel. Dessa forma, se procura conciliar dois aspectos da vida humana: o econômico e o lazer.

Como funciona a multipropriedade imobiliária?

A multipropriedade imobiliária parte da ideia de que o imóvel será fragmentando em unidades periódicas, com medidas determinadas pela fração de tempo. Como no caso do condomínio edilício, cada cota de fração de tempo corresponde a uma fração ideal, envolvendo as deliberações internas.

A fração de tempo não pode ser menor que 7 dias. Uma das primeiras conclusões a que se pode chegar é que o imóvel nesse regime deve contar com, no máximo, 52 unidades periódicas, já que há 52 semanas em um ano. Apesar disso, o tempo mínimo não é uma regra, pois se o sistema for criado com outras finalidades, que não as econômicas, os critérios podem ser diferentes.

Além disso, não é obrigatório que o imóvel conte com 52 diferentes pessoas como multiproprietários. Na verdade, uma mesma pessoa (seja física, seja uma empresa) pode adquirir mais de uma unidade periódica dentro de total legalidade.

A lei não permite apenas que o multiproprietário com mais de uma unidade cometa abusos econômicos. Por exemplo, se em um sistema de multipropriedade dividido em 8 unidades, a pessoa que tem 5 dessas unidades possui o maior poder nas deliberações internas e poderá impor aos outros multiproprietários aquisições ou manutenções que causem ônus econômico. Isso é ilegal.

Existe uma matrícula-mãe referente ao imóvel-base. As outras matrículas resultam dela, respeitando a fração de tempo de cada multiproprietário, que é considerada como uma unidade imobiliária. O proprietário pagará apenas o IPTU relacionado à sua unidade periódica.

A fração de tempo não é divisível. Assim, caso uma pessoa seja proprietária de fração correspondente a 20 dias consecutivos no mês de janeiro, ele não poderá pedir a divisão dessa unidade em quatro meses, por exemplo. Ele não poderá dividir essa fração em 5 dias consecutivos nos meses de janeiro, fevereiro, março e abril (5 x 4 =20), pois estaria criando novas unidades periódicas.

Por esse motivo, o período de utilização, na maioria das vezes, se dá durante semanas inteiras.

Quais são as diferenças entre a compra de imóveis e a compra de cotas imobiliárias?

A compra de cotas imobiliárias exige cuidados, como escolher uma administradora confiável, com amplo conhecimento do ramo em que trabalha. Uma propriedade fracionada deve ser bem administrada, com regras e contratos claros para evitar conflitos futuros entre gestores e cotistas.

No caso de comprar imóveis, o comprador adquire o imóvel completo somente para si, durante todos os períodos do ano, até que se resolva a vendê-lo para outra pessoa se assim desejar. Em condomínios residenciais, o usuário adquire uma unidade física do conjunto, que corresponde a um apartamento ou a uma casa.

Nas cotas imobiliárias, características do sistema compartilhado, o imóvel adquirido em cotas relacionadas a períodos específicos de ocupação, como já dissemos. Existe uma posse física também, mas definida em frações de tempo.

De resto, é possível vender a outros sua cota ou até alugá-la, tal como se faz com um imóvel convencional. No caso de locação, o negócio também deve respeitar a fração de tempo, ou seja, se um multiproprietário pode usufruir do imóvel em janeiro e abril, por exemplo, ele só pode disponibilizar sua unidade para ser locada nesses meses.

Em relação à compra convencional de imóveis, a compra por meio de cotas é uma opção para gastar menos com o melhor custo-benefício. Como geralmente são imóveis destinados a lazer, o usuário só o utilizará em alguns períodos do ano, ao contrário do que ocorre com imóveis residenciais. Além disso, quando não quiser ou não puder usufrui-lo no período acordado, poderá locá-lo.

Quais são os benefícios de se optar pela multipropriedade imobiliária?

Vamos analisar agora algumas vantagens de se optar pela multipropriedade imobiliária. Por exemplo, existe maior flexibilidade ao utilizar o imóvel, já que seu uso pode ser conforme os desejos ou necessidades do multiproprietário. Como já realçamos, é possível extrair alguma renda, alugando para outros através do pool hoteleiro. O pool hoteleiro (ou pool de locação) é um empreendimento em que o proprietário transfere sua unidade, para fins de locação, a uma administração hoteleira. Mas também é possível usufruir dela para diversão conforme a fração de tempo ou, se preferir, emprestar para alguém.

Outra vantagem é a possibilidade de terceirizar, por meio de administração hoteleira. Manutenção, conservação, reposição de móveis, pagamento de contas, calendário rotativo de reservas dos multiproprietários podem ser tarefas delegadas a uma empresa de administração da propriedade compartilhada. Desse modo, os aspectos mais burocráticos ficam a cargo de profissionais especializados, o multiproprietário pode usar com mais tranquilidade sua unidade.

A administração da totalidade do imóvel, inclusive suas instalações, equipamentos e mobiliário, nesse caso, será feita pela pessoa indicada no instrumento de constituição. Ou, na sua falta, por aquela eleita pelos condôminos.

A legislação exige que o condomínio edilício em que tenha sido instituído o regime de multipropriedade tenha necessariamente administração profissional, que poderá ser exercida por empresa hoteleira, a qual também ficará encarregada de alugar a unidade, na fração de tempo que o seu titular não quiser utilizá-la.

Vale dizer que incumbe a cada condômino contribuir para a conservação e administração das áreas comuns, equipamentos e mobiliário, na proporção da quota de sua fração de tempo, sendo que no inadimplemento desta obrigação é cabível, na forma da lei processual civil, a adjudicação ao condomínio da fração de tempo correspondente. Equiparam-se aos multiproprietários os promitentes compradores ou cessionários das frações de tempo, o que facilitará as suas alienações.

A menor imobilização do capital é outro benefício. Quando investimos em imóveis, ficamos em dúvida sobre a vantagem em imobilizar um capital de valor elevado. Comprando uma propriedade compartilhada, é imobilizada somente uma fração ideal do valor equivalente ao imóvel, que é inferior, portanto, ao valor total.

As despesas de manutenção e fixas, como luz, internet, condomínio e limpeza, são rateadas por todos os proprietários, reduzindo os gastos. Também existe a intercambiadorao clube de viagens ou a troca sobre o uso da propriedade compartilhada. Não é preciso visitar o mesmo local sempre. Algumas propriedades compartilhadas estão ligadas a uma rede. Essa rede é um operador mundial, que permite trocar o tempo de estadia em outras multipropriedades associadas.

Além de comprar a fração da propriedade, a qual é possível vender, também se pode economizar em hospedagem nas viagens. Ou seja, é um patrimônio e férias. Caso não se deseje aproveitar a multipropriedade nas férias, é possível usá-la como uma fonte secundária de renda, como já mencionamos.

Quais são as modalidades de multipropriedade imobiliária?

A doutrina jurídica costuma se referir a três tipos de multipropriedade imobiliária. Veja!

Acionária/Societária

Quando uma sociedade, que tem a propriedade de um bem com finalidade de lazer, faz a emissão de ações ordinárias (que representam a propriedade do bem e ficam sempre no poder dos multiproprietários) e ações preferenciais. Estes últimos papéis são vendidas a sócios-usuários, significando uma unidade de uso por períodos (frações de tempo), que são definidos no contrato antecipadamente. Os sócios-usuários, portanto, não trazem direito de propriedade, mas apenas direito de uso (periódico) sobre o bem.

Direito Real de Habitação Periódica

Nesse caso, a propriedade compartilhada consiste em um direito efetivo de fruição de um bem alheio por uma unidade de tempo. Aqui também não há direito de propriedade sobre o bem.

Copropriedade Imobiliária/Copropriedade de Complexo de Lazer

Esse terceiro tipo consiste na detenção, por parte de cada multiproprietário, de uma cota de fração ideal do solo, da construção e dos aparatos de lazer eventualmente disponíveis (como as piscinas, quadras de esporte, lavanderia, restaurante, lanchonete, academia, entre outros).

O multiproprietário pode gozar dela, fruí-la e usufruí-la (ou seja, compartilhá-la), em períodos específicos, predefinidos, ao longo de todo o ano. Neste caso, em especial, há também direito de propriedade, ao contrário das outras modalidades supramencionadas.

Qual a natureza jurídica da multipropriedade imobiliária?

Uma das dúvidas mais importantes quando falamos no instituto de multipropriedade é entender a sua natureza jurídica. Como há mais de um entendimento sobre o assunto, é preciso ficar atento.

Existe uma corrente que predominava antes do surgimento da Lei nº 13.777/2018 e há uma corrente mais nova, muito importante, que apareceu depois dessa lei. Ela estabeleceu o conceito legal de multipropriedade da seguinte forma, incluindo o artigo 1.358-C no Código Civil de 2002:

Art. 1.358-C. Multipropriedade é o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, a qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada.

O STJ (Superior Tribunal de Justiça) reconheceu o instituto como direito real, ampliando o conjunto dos direitos reais descritos no artigo 1.225 do Código Civil. Esse dispositivo define o que é direito real, sendo considerado por alguns especialistas do Direito como um rol sagrado e que não pode ser violado. Eles afirmam que a lista é a solução para oferecer uma segurança jurídica mais sólida, tanto de forma material quanto em relação ao registro.

A multipropriedade apresentou obstáculos ao seu reconhecimento por muitos anos devido ao apego ao princípio da taxatividade dos direitos reais, que não vislumbrava as frações de tempo em seu conjunto. Mas isso teve fim com a alteração do art. 176 da Lei nº 6.015/1973, dos Registros Públicos, dispondo que, quando o imóvel está destinado ao regime de multipropriedade, além da matrícula principal, haverá ainda outra para cada fração de tempo.

Quais são os direitos e obrigações do multiproprietário?

Nos artigos 1.358-I e 1.358-J do Código Civil existe um rol mínimo sobre os direitos e as obrigações dos multiproprietários. A definição de rol mínimo indica que é possível criar outros direitos e outras obrigações, mas eles devem respeitar a harmonização com a lei constitucional e civilista que se aplica ao regime de multipropriedade.

Os direitos e as obrigações registrados nos artigos precisarão ser respeitados pelas partes, sem entrar em conflito com as outras obrigações e direitos que elas acordarem entre si.

É importante reparar nos aspectos principais sobre os direitos dos multiproprietários, porque eles podem ser o motivo pelos quais compraram sua unidade por fração de tempo. Relacionam-se com os direitos algumas obrigações que devem ser cumpridas pelos demais multiproprietários e à administradora do condomínio, pois é fundamental que se tenham os cuidados necessários para manter a preservação de toda a estrutura.

A cessão da fração

Outro direito que pode ser exercido é a cessão da fração através de locação ou comodato (empréstimo gratuito). Isso ocorre, como já viemos falando ao longo do texto, porque nem sempre o multiproprietário pretende, ou pode, fazer uso da unidade para seu próprio lazer. Nesse sentido, ele poderá deixar de utilizar sua fração em algum momento para locá-la à outra pessoa, pelo tempo que achar viável.

Esse é um ato de alienação que pode acontecer entre pessoas vivas ou por causa de morte, a título gratuito ou gerando ônus financeiro. A pessoa que vier a ficar com a unidade periódica terá que arcar com as eventuais dívidas que ela reúna, a não ser que se exija uma declaração formal de inexistência de débitos (certidão negativa de débitos).

Tendo, portanto, o direito de vender e locar (e até de alienação fiduciária, dando sua unidade como garantia para a aquisição de outro imóvel), o multiproprietário deve comunicar à administradora todas as resoluções para que ela tome as medidas necessárias.

A participação nas assembleias

Outro direito básico, garantido em todos os regimes condominiais, é o de participar nas deliberações feitas por todos os multiproprietários. Cada participante pode votar diretamente ou mediante procurador, mas para fazer jus a esse direito ele deve estar em dia com as obrigações condominiais. Ou seja, se não estiver pagando em dia o que deve, perde o direito ao voto.

O peso do voto considera a cota de fração de tempo. Desse modo, se um imóvel-base tiver quatro multiproprietários com fração temporal, cada voto corresponderá a 25% ou a ¼ do total.

O artigo 1.358-J tem como primeira obrigação o pagamento, que é corriqueira e básica de qualquer ato negocial. O multiproprietário deve pagar não somente a contribuição do condomínio de multipropriedade, que é necessária para a conservação e a manutenção do espaço, como também a do condomínio edilício, se for o caso. O condomínio edilício é o que contém as partes exclusivas (privadas) e as partes comuns.

O inciso ainda determina que o multiproprietário, se fizer renúncia do uso ou gozo de uma instalação ou mobiliário específico, continua obrigado ao pagamento da mesma maneira. Por exemplo, se ele não utiliza o home teather da unidade, ele não pode alegar isso como motivo para ter algum desconto proporcional. Nem pode dizer que não faz uso do elevador, mas sempre das escadas. Se ele não realizar o pagamento devido, ficará proibido de participar das deliberações.

O artigo ainda responsabiliza o multiproprietário pelos prejuízos que provocar à unidade, às instalações, móveis e equipamentos, e o torna responsável pelos possíveis danos que convidados ou autorizados vierem a causa à propriedade. Porém, se os danos forem provocados pelo desgaste natural, resultantes do uso frequente, o multiproprietário não será responsabilizado.

Enfim, a pessoa deve utilizar de forma consciente a estrutura do imóvel-base e de tudo que a integra, como equipamentos e mobília.

No inciso segundo do artigo 1.358-J, há a determinação sobre a obrigação de o multiproprietário notificar à administradora os defeitos que perceber enquanto usa sua fração de tempo. Essa obrigação possibilita ao condomínio se organizar em relação a gastos com consertos e ajuda a criar históricos de deterioração dos bens. Não levar em conta essa obrigação pode causar custos imprevistos e fazer com que os prejuízos se tornem ainda maiores.

Os outros deveres se referem à utilização consciente e responsável da unidade. O usuário deve manter a propriedade em boas condições, usando-o somente para o fim a que se destina. Para compreender melhor esse ponto, considere que o multiproprietário que tem como renda os lucros auferidos de suas pinturas não tem o direito de usar de sua unidade periódica como galeria para comercializar seus produtos.

Por que a multipropriedade imobiliária é uma tendência?

Na mesma linha da “economia compartilhada”, está crescendo cada vez mais o mercado turístico de imóveis do Brasil. A economia compartilhada ocorre de diferentes maneiras, como compartilhamento de aviões, carros luxuosos e outros ativos cujo valor de mercado é relevante. Para que essas e outras aquisições se tornem possíveis, uma boa ideia é dividir as despesas por meio do método de rateio.

Considerando o panorama imobiliário, especialmente sob o aspecto turístico, o compartilhamento pode criar produtos maravilhosos. Isso fica claro já que o multiproprietário adquire uma fração que proporcionará a utilização na proporção de suas necessidades e condições financeiras. Ele paga apenas pelo tempo que usará a propriedade, ou seja, ele adquire uma unidade periódica ou fração de tempo.

Muitas redes hoteleiras famosas, como a Disney e Meliá, são exemplos de sucesso em multipropriedade. Em Orlando, encontramos nos parques muitos pontos de prospecção voltados totalmente para o fracionado. Esse modelo contribui para a fidelização dos clientes, entregando um produto superior a custos mais acessíveis, quando comparamos essa forma de aquisição com a forma tradicional de adquirir unidades habitacionais.

De 2016 para cá, o cenário para o compartilhamento de propriedade melhorou muito em relação aos anos anteriores. Essa mudança se deve, especialmente, ao desenvolvimento comportamental e cultural da população brasileira, aliado à formatação do produto. Uma família da classe média, por exemplo, já pode comprar uma segunda propriedade de lazer, o que não era tão fácil há algumas décadas. Isso ocorre devido à venda de uma quantidade específica de cotas.

A propriedade compartilhada também disponibiliza opções satisfatórias para um público mais exigente, que prioriza segurança e conforto, com diferentes empreendimentos de amplo portfólio e produtos diferenciados, com as melhores acomodações para atender o público e assegurar que fiquem fidelizados.

Neste conteúdo, mostramos como a multipropriedade é uma opção para usufruir de lazer de primeira classe a custos mais baixos. Hoje, podemos encontrar incorporadores com empreendimentos já prontos ou mesmo iniciando do zero, mas que tragam uma área muito boa para construir.

Para você ficar ainda mais ciente da importância da propriedade compartilhada no país, considere que as empresas que trabalham com esse regime estão crescendo cerca de 60% por ano.

O que você acha da multipropriedade imobiliária? Como você percebeu, existem tipos diferentes do sistema e é bom conhecê-los para escolher o mais vantajoso. Tem interesse em investir nesse grande negócio? Deixe seu comentário, opine, registre sua ideia e enriqueça este post!

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