Multipropriedade e o mercado imobiliário: como se relacionam?

multipropriedade e o mercado imobiliário
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Os brasileiros estão sempre à procura dos melhores investimentos. Quem não quer ganhar dinheiro, né? Mas é bom pesquisar melhor sobre as opções existentes e quais são mais compatíveis com seu perfil. Afinal de contas, não é só ir metendo a cara e investindo. É preciso planejar. Um dos segmentos mais lucrativos é o imobiliário.

No mercado imobiliário, as tendências para o ano de 2020 envolvem, entre outras coisas, o universo digital com sites responsivos, cursos profissionalizantes, produção de conteúdo e divulgação digital. Os especialistas estimam que haverá uma alta de 3% no setor, o que significa que o mercado imobiliário será um dos pontos de destaque da economia nacional.

Outra tendência é a multipropriedade imobiliária. Esse conceito ainda é relativamente novo no Brasil, mas despontou na década de 60 nos Estados Unidos. Apenas em 2018, foi criada aqui no Brasil a disciplina referente a esse “instituto”. Quer saber um pouco mais sobre a relação entre multipropriedade e o mercado imobiliário? Continue a leitura deste artigo e descubra!

Como podemos entender a multipropriedade e o mercado imobiliário?

Conforme a Lei nº 13.777/2018, a multipropriedade imobiliária é um tipo de copropriedade que tem como finalidade aumentar o potencial de aquisição e utilização de imóveis. Esse conceito também é conhecido como time sharing ou fractional. A ideia básica é o compartilhamento do bem. Assim, o mesmo imóvel pode ser usado por diferentes pessoas de forma alternada em temporadas diferentes.

A multipropriedade traduz uma realidade da sociedade de consumo. O proprietário de uma casa nem sempre precisa dela durante todo o ano, mas somente em determinados períodos, como Natal, Ano Novo, Carnaval, férias em geral. Durante os outros períodos, o imóvel fica vazio, mas continua dando despesas e apresentando problemas.

A multipropriedade e o mercado imobiliário vêm proporcionando um aquecimento na economia brasileira, já que muitas construtoras, desenvolvedores turísticos e incorporadoras estão aproveitando as suas vantagens para aumentar a quantidade de empreendimentos e vendas.

Como funciona a multipropriedade imobiliária?

Algumas pessoas se reúnem para comprar um imóvel, cada uma se responsabiliza pelo pagamento de um valor que é proporcional ao uso que fazem dele. A contribuição é convertida, portanto, em dias de consumo. E esses dias de consumo podem ser fragmentados em unidade menores de tempo. Ou seja, podem ser vendidas cotas imobiliárias, sendo que cada cota corresponde a uma fração de tempo.

O usuário consegue, desse modo, usufruir do bem durante o período que precisa e não assume despesas desnecessárias com o imóvel desocupado. Que boa saída para evitar gastos, não acha? Principalmente, considerando a crise que a pandemia vem causando, mexendo com a vida financeira de todos.

Falando em termos práticos, um imóvel pode ser fracionado em até 52 unidades de tempo. Os coproprietários podem usá-lo em datas predefinidas (um mesmo período todo ano), em datas flutuantes (determinadas diferentemente a cada ano) ou até em um regime híbrido, que combina as datas fixas e as datas flutuantes.

A pessoa, durante o tempo de utilização, faz jus a um imóvel com mobília e decoração. Afinal, a respectiva legislação admite que a multipropriedade deve envolver as instalações, os equipamentos e todos os móveis necessários para o efetivo uso e gozo do imóvel.

O embasamento jurídico daquela lei de propriedade motiva os empreendedores a desenvolver projetos na área, principalmente nas regiões Sul, Sudeste e Nordeste, onde o segmento é mais vantajoso, oferecendo geralmente os resultados mais satisfatórios.

O modelo mais praticado no Brasil é o de projetos nessas regiões, já que elas oferecem perfis mais compatíveis com a demanda. Para melhorar os aspectos atrativos, vale a pena investir em complexos que incluam centros de lazer e parques. Isso assegura aos proprietários opções de divertimento para a família por todo o ano.

Vale lembrar, contudo, que os condomínios de multipropriedade não são hotéis — mesmo considerando que boa parte desses condomínios oferecem serviços hoteleiros. O objetivo é oferecer aos donos da multipropriedade imobiliária uma experiência diferenciada, que faça com que não se arrependam do negócio. Afinal, uma “casa de férias” deve ser um lugar maravilhoso, encantador. Podemos dizer “quase paradisíaco”? Acho que sim.

A multipropriedade pode ser considerada uma segunda residência?

Isso mesmo. O time sharing ou fractional, para usar os nomes alternativos, só são admitidos para imóveis que são considerados como uma segunda residência da pessoa e em pontos turísticos. O conceito jamais pode ser aplicado para a propriedade principal, a residência efetiva do investidor.

A propósito, sabe o que significa time sharing? Em uma tradução livre, podemos dizer “compartilhamento de tempo”. Já o termo inglês fractional é bem claro, já que alude a um imóvel fracionado — ainda que estejamos falando de frações de tempo e não de espaço.

A legislação determina que o mesmo imóvel será compartilhado por muitos proprietários, por um período predefinido, com registro em cartório e respeito às divisões relativas à manutenção e aos gastos do empreendimento. Há embasamento legal para que o incorporador tenha tranquilidade, fornecendo orientações claras e seguras sobre a utilização do imóvel.

Enfim, a lei garante a quem compra a fração mais segurança, diminuição de despesas com sua segunda residência e a possibilidade de vender sua parte quando quiser (desistência do contrato) — ou seja, ele não precisa do consentimento dos demais proprietários.

Bem, sua multipropriedade é como a “casinha na árvore” das crianças. Elas construíam uma casinha em cima de uma árvore e iam para lá em momentos especiais, fazendo dela um refúgio ou um espaço de lazer — uma segunda residência. Mas essa “casinha”, no caso da multipropriedade, não é exclusiva, é compartilhada com outras pessoas.

Qual a diferença entre multipropriedade e empreendimento multiuso?

Já sabemos a relação entre a multipropriedade e o mercado imobiliário, principalmente no Brasil. Mas existem outros conceitos que podem ser confundidos com time sharing — é importante para o investidor saber diferenciá-los entre si para saber o que é mais adequado para ele mesmo.

Não devemos confundir lebre com coelho, nem cágado com jabuti, nem multipropriedade com multiuso. São similares sim, mas não são idênticos. Então, vejamos suas diferenças. De forma básica, a multipropriedade consiste na divisão de uma propriedade por período de uso.

O multiuso, por sua vez, consiste em um empreendimento maior com diferentes funcionalidades, diferentes empreendimentos menores. É o que acontece com uma edificação que tem hotel, shopping center, academia e torre de salas comerciais. São construções que comportam diferentes produtos imobiliários.

Nas propriedades multiuso, é necessário realizar um bom planejamento e a estruturação adequada do empreendimento, sempre seguindo a legislação pertinente, que é a Lei de Incorporação Imobiliária (Lei nº 4.591/1964).

Quais são as vantagens da multipropriedade imobiliária?

Para avaliar ainda mais a fundo a multipropriedade e o mercado imobiliário moderno e mais dinâmico dos nossos dias, convém considerar os muitos benefícios que essa opção pode oferecer aos investidores. Vejamos as principais.

Tenha acesso facilitado a bens de valor elevado

Os imóveis estão entre os bens de valor mais elevado. Por isso, sua compra deve ser bem planejada. Mesmo por meio de financiamento ou consórcio, os imóveis custam caro. Seu maior ou menor valor dependem de critérios como tamanho, localização, estrutura, sofisticação e assim por diante.

Com a multipropriedade, o acesso a bens de valor mais elevado fica mais fácil. Pessoas diferentes podem adquirir uma mesma casa, ainda que ela esteja acima de suas possibilidades financeiras se for comprada individualmente. Como a compra é feita de forma coletiva, o valor será dividido entre todos. Muito melhor, não é?

Digamos que você e alguns amigos querem comprar uma casa de verão ou para passar as férias em outra cidade. Vocês podem se transformar em coproprietários de um mesmo imóvel, ou seja, não precisarão assumir o valor total da venda — o que poderia ser oneroso ou mesmo impossível para você e alguns de seus amigos.

Divida custos e despesas de forma proporcional

A multipropriedade permite a divisão proporcional dos custos e despesas entre todos os proprietários. Assim, não é apenas o valor total que é compartilhado, mas as despesas e outros gastos também.

O desembolso é proporcional ao período de uso do imóvel. Isso resultará em uma maior liquidez financeira para os usuários, pois não pagarão pelo tempo em que não usarem o imóvel. Desse modo, é possível melhorar a função social da propriedade.

Goze do direito à propriedade e gere riquezas

Quer mais vantagens? Pois lá vai! Com a multipropriedade imobiliária, você e seus amigos podem conquistar o direito à propriedade. Essa conquista é muito relevante quando consideramos o aumento de patrimônio. O patrimônio é valioso quando se deseja garantir para os filhos um futuro melhor, deixando aos herdeiros um valor atrativo.

Outra coisa que pode ser observada é que, ainda que você tenha o direito de uso e gozo do imóvel em alguns períodos, você pode ser remunerado durante o tempo em que a casa não estiver em uso. Enfim, você pode criar riqueza para realizar outros investimentos com segurança jurídica garantida.

O sistema contribui especialmente para a geração de emprego e de renda, movimentando as cidades que vivem do turismo. Dessa forma, cidades turísticas acabam ganhando com a multipropriedade e o mercado imobiliário mais desenvolvido.

Faça intercâmbio com outros empreendimentos

Você pode fazer intercâmbio com hotéis e empreendimentos de padrão elevado que se encontram no mundo todo e também seguem o regime de propriedade compartilhada, relacionados a uma rede de intercâmbio.

Quando fizer o intercâmbio de férias, fica mais fácil planejar viagens antecipadamente para conhecer localidades diversos durante o ano. Não se tem mais a obrigação de curtir as férias no mesmo local sempre. Quer dizer que você poderá visitar locais aqui no Brasil e no estrangeiro, com a segurança de ficar hospedado em propriedades de ótima qualidade.

Como exemplo, podemos citar a RCI, que é a rede de intercâmbio de férias mais importante de todo o mundo. Ela conta com um total de mais de 5 mil hotéis e outros empreendimentos, incluindo resorts, em mais de 100 nações. Outro exemplo que podemos citar é a Interval International, que conta com mais de 3 mil imóveis associados.

Compre por menos e venda por mais

Além disso, a pessoa tem o direito de passar adiante sua fração de tempo, vendendo-a com lucros, já que a valorização das cotas acontece anualmente. Desse jeito, pode-se aproveitar a regra mais conhecida do mercado: compre por menos e venda por mais.

Com a multipropriedade, você fará bons negócios. Certamente, serão negócios bem melhores que aqueles do Macaco do conto popular, que vivia barganhando e sua última transação foi trocar seu rabo por um balaio. Pobre coitado…

Também não serão negócios como os do “sabichão” que comprou o Pão de Açúcar — história que todos conhecem, uma lenda urbana do Rio de Janeiro. O Macaco e o “sabichão” são péssimos exemplos de investidores. Mas quem investe de olho aberto e faro fino, aproveitando a multipropriedade e o mercado imobiliário, com certeza é um investidor sagaz!

Aproveite sua multipropriedade como se fosse um resort

A pessoa que compartilha sua propriedade pode gozar as mesmas vantagens que usufrui quando está em um hotel ou um resort. Não acredita? Pois acredite. Lembra-se do que falamos mais acima? Muitas multipropriedades estão situadas em regiões especiais, em verdadeiros resorts.

Dessa forma, você terá à sua disposição muita comodidade e qualidade de vida, serviços de primeira qualidade. É uma opção que tende a agradar às famílias e, de modo peculiar, às crianças.

Opte pelas soluções mais sustentáveis

Considerando uma boa localização, integrada ao meio ambiente, a sustentabilidade se torna um fator de peso para os investidores. Todos hoje procuram priorizar as habitações sustentáveis, que não são responsáveis por agressões de impacto à natureza, aos ecossistemas.

A sustentabilidade é uma palavra-chave na hora de fazer suas escolhas. Não se trata apenas de uma palavra que está na moda e você acompanha somente por causa disso. O meio ambiente realmente é importante para todos nós e, quando você decide usufruir de um imóvel que está situado estrategicamente do ponto de vista ecológico, você também está optando por uma melhor qualidade de vida para si mesmo e para sua família.

Tenha seus direitos de consumidor protegidos

Sabia que também o Código de Defesa do Consumidor (CDC), ou Lei nº 8.078/1990, é aplicado à multipropriedade? Sim! Afinal, existe uma relação evidente de consumo entre o multiproprietário e todos os que fornecem serviços e produtos.

Esses fornecedores envolvem um conjunto de pessoas, físicas ou jurídicas, começando da incorporadora que formaliza o condomínio e negocia a unidade, chegando até os prestadores de serviços que executam atividades hoteleiras e de entretenimento.

Criando-se a multipropriedade, o consumidor que compra a fração de tempo está vulnerável. No artigo 46 do CDC, está fixado que o multiproprietário tem o direito de entender tudo que está registrado no contrato, bem como receber informações de todo esse conteúdo.

No artigo 49 do mesmo código, fica claro que o multiproprietário também tem o direito de se arrepender em relação às vendas que acontecerem fora do estabelecimento. Enfim, é inquestionável a necessidade de cobertura jurídica e o consequente direito à proteção do consumidor que adquire a multipropriedade.

Leia o resumo de benefícios para entender melhor+

Vamos resumir as principais vantagens que a multipropriedade oferece. Aqui estão organizados os 10 benefícios mais relevantes:

  1. a divisão das despesas de forma proporcional;
  2. a otimização na liquidez financeira;
  3. a melhoria na utilidade do imóvel e o aumento de sua função social;
  4. o acesso a imóveis que eram inacessíveis por terem um preço muito elevado;
  5. o pagamento proporcional ao período de uso do imóvel;
  6. o direito de usar o bem somente pelo período que escolher;
  7. a comercialização do período em que o imóvel não é utilizado;
  8. a geração de riquezas para aplicar em outros investimentos;
  9. o direito ao uso perpétuo e exclusivo do imóvel, pelo período contratado;
  10. o reconhecimento pelo Poder Judiciário, podendo ser defendido na Justiça, isto é, a multipropriedade tem segurança jurídica.

Quais as modalidades de multipropriedade imobiliária?

Podemos classificar a multipropriedade em diferentes modalidades. Sabe quantas? Três ou cinco. Veja o porquê dessa quantidade indefinida.

1. A multipropriedade acionária ou societária

A primeira é a acionária, ou societária, em que são emitidas ações de fração do imóvel. Elas garantem a gestão social e conferem o direito de uso. Essa modalidade é muito praticada na Itália. Uma sociedade anônima é formada e é ela que será a dona do imóvel.

O imóvel será compartilhado e, para gerenciar esse compartilhamento, são criadas ações que determinam a fração, ou unidade, de tempo a que cada pessoa terá direito — o período de usufruto do bem para cada proprietário.

2. A multipropriedade imobiliária ou real

Outra modalidade é a de direito real de habitação periódica. Essa modalidade está sendo muito adotada pelos brasileiros. Nesse caso, os proprietários utilizam a casa por um tempo proporcional à aplicação que fizeram.

Juridicamente falando, cada pessoa tem direito real ou limitado sobre o imóvel. Essa modalidade é mais complicada, já que se subdivide em outros dois tipos. Veja a seguir.

2.1. A multipropriedade imobiliária real de direito pleno

Nome comprido (igual ao nome de nossos antigos imperadores), mas não é tão difícil de entender. Nesse caso, é concedido um direito real limitado como habitação, para usufruto, ou criando um instituto que possibilite a divisão da propriedade e seu compartilhamento. Vemos que, apesar de ser classificado como direito pleno, ele tem suas limitações.

2.2. A multipropriedade imobiliária real de direito limitado

Nesse caso, é concedido o direito real de propriedade, mas respeitando determinadas condições de uso ou prevendo a criação de condomínio civil ou ordinário de fração de tempo para a representatividade dos direitos.

3. A multipropriedade hoteleira

A última modalidade é a hoteleira. Nesse último caso, a disponibilidade ainda é proporcional ao valor do investimento, mas há a possibilidade de fazer a locação para outras pessoas, ou terceiros. Na verdade, por si só, a hoteleira não configura uma modalidade.

É uma conjugação do sistema de multipropriedade. A formação ocorre a partir da modalidade acionária com atividades efetuadas pelo ramo de hotelaria.

4. As outras modalidades

Existe também a modalidade do complexo de lazer, em que cada um dos donos detém uma cota ideal, em que o uso do imóvel é determinado em relação ao tempo.

Outra possível modalidade é a multipropriedade obrigacional, que a doutrina não cita, mas a jurisprudência conservadora define que os contratos relacionados ao usufruto de um bem por períodos específicos representam um direito obrigacional. Alguns jurisprudentes definem, portanto, a multipropriedade como um tipo de arrendamento.

Ao longo do texto, fomos explicando sobre a multipropriedade e o mercado imobiliário de forma abrangente, falando sobre algumas características que podem pertencer a uma ou outra modalidade.

Que passos seguir para investir em multipropriedade?

Bem, vamos mostrar agora como aplicar seu dinheiro da forma certa em multipropriedade imobiliária. Considere algumas vantagens e condições. Leve em conta, por exemplo, que é a forma mais fácil, com custo-benefício mais atrativo, para comprar sua segunda residência, já que compartilhará as despesas com outros proprietários que farão uso do imóvel em períodos diferentes.

A pessoa usufrui, dessa forma, as vantagens do compartilhamento, mas sem comprometer a privacidade. Outro ponto a considerar é que, na maioria dos empreendimentos, o valor pode ser dividido em parcelas, ou seja, o imóvel fica ainda mais acessível.

Se você fizer uma comparação da multipropriedade com as diárias dos hotéis ou o aluguel de casas de verão, perceberá que a primeira é melhor, você leva mais vantagens. Os custos são de, aproximadamente, um terço do que seria dispendido com hotéis e um quarto do que seria gasto no aluguel de imóveis por temporada.

Em relação à manutenção, que é uma das preocupações principais dos investidores, considere que boa parte das empresas que trabalham com o sistema assumem os reparos e as vistorias das instalações elétricas e hidráulicas e ainda se responsabilizam por demais danos resultantes da depreciação natural do imóvel.

O dinheiro para cobrir esses gastos é proveniente do pagamento feito pelos próprios donos. É um valor que também serve para as obras estruturais.

Mas — fique atento! — os danos causados aos móveis, equipamentos e outros objetos do condomínio são assumidos pelo proprietário responsável. Ele deve ressarcir de acordo com a política e o contrato feitos com a administradora.

Enfim, escolha a modalidade de multipropriedade mais compatível com suas necessidades, com seu perfil e o de sua família. Já falamos que a multipropriedade de direito real está sendo muito adotada pelos brasileiros. Talvez, ela sirva para você também.

Bem, finalmente chegamos ao fim desse longo artigo sobre a multipropriedade e o mercado imobiliário. Falamos sobre conceitos, vantagens, modalidades, funcionamento. Usamos alguns termos para nos referir à pessoa que compra frações de tempo de um imóvel compartilhado: proprietário, coproprietário, multiproprietário — mas todos têm o mesmo significado. Esperamos que você tenha se esclarecido a respeito desse assunto e tenha se interessado mais por ele.

Se realmente ficou interessado nessa ideia, aproveite para entrar em contato com a Reserva Boa Luz. Teremos o maior prazer em lhe passar todas as informações e tirar todas as suas dúvidas!

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