Guia completo sobre o mercado de multipropriedade no Brasil

Casal segurando chave remetendo o mercado de multipropriedade
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O mercado de multipropriedade cresce em nosso país, acompanhando uma tendência mundial. A base de cálculo dessa modalidade do mercado imobiliário é o tempo. Isso significa que pagamos pelo tempo de uso do imóvel.

Claro que existem critérios em relação ao valor cobrado, já que um imóvel maior, com mais recursos, terá um valor de mercado mais alto. No entanto, a vantagem é que você poderá compartilhar o tempo de uso com outras pessoas e assumir somente os custos com o período em que estiver usando.

Neste guia, você poderá explorar mais esse tema. Vamos analisar dados sobre o mercado de multipropriedade no Brasil, as modalidades que existem, a legislação que trata do assunto e outros pontos interessantes. Continue a leitura e fique por dentro do mercado de multipropriedade em nosso país!

Vale o alerta de que, ao longo do texto, serão empregados termos diferentes para um mesmo conceito, como: “multiproprietários” e “coproprietários”; “sistema de multipropriedade” e “regime de multipropriedade”; “fração de tempo”, “unidade de tempo”, “período de uso” e “unidade periódica”. Assim, não ficaremos muito repetitivos, certo?

1. Dados do mercado de multipropriedade no Brasil

No ano de 2019, no mês de junho, o mercado de multipropriedade apresentou um crescimento de 15% em relação ao ano anterior, alcançando um valor aproximado de R$ 22,3 bilhões no Valor Geral de Vendas (VGV), conforme dados de uma pesquisa feita pela Caio Calfat Real Estate Consulting: o Cenário de Desenvolvimento de Multipropriedades no Brasil 2019.

A multipropriedade está, atualmente, vigorando em 16 estados e 45 cidades do Brasil. A região que lidera as ofertas é a Nordeste, que tinha 25 empreendimentos em 2019. A região Centro-Oeste ocupa o segundo lugar com 23 empreendimentos em 2019 e, em seguida, aparecem as regiões Sudeste e Sul, com 21 e 18 empreendimentos respectivamente.

Ao todo, foram 92 empreendimentos em 2019, somente seis anos após o lançamento do sistema de multipropriedade no Brasil. Caio Calfat afirma que o crescimento desse mercado é algo notável, pois se desenvolveu em uma fase de recessão econômica e de dificuldades para o ramo imobiliário nacional. Afinal, trata-se de um modelo de negócio peculiar, já que consiste em uma segunda moradia.

2. Modalidades de multipropriedade

O conceito de multipropriedade está relacionado a um condomínio no qual a finalidade é passar tempo e se divertir. É um lazer em que se compartilha o usufruto do imóvel em unidades, ou frações de tempo fixas, garantindo que cada coproprietário tenha uso exclusivo.

Entretanto, existem diferentes tipos de multipropriedade. Por exemplo, uma casa de campo multipropriedade pode pertencer à modalidade Imobiliária/Complexo de Lazer, mas também pode pertencer à modalidade Direito Real de Habitação Periódica, dependendo de como seja constituída juridicamente. Vejamos as diferenças entre as modalidades do sistema.

2.1 A Multipropriedade Acionária/Societária

Vamos ao primeiro tipo. A modalidade Acionária/Societária é a mais praticada na Itália e se caracteriza pela existência de uma sociedade anônima (a famosa S/A), que é a dona do bem que será compartilhado.

São criadas ações que representam a unidade de tempo que cada acionista, ou sócio usuário, terá direito de usar. As frações de tempo são determinadas antecipadamente por meio de contrato. Não existe direito de propriedade, apenas direito de uso.

2.2 A Multipropriedade Imobiliária ou Real

É uma modalidade que está em uso no Brasil. Ela é fundamentada no que a lei chama de “direito titular pleno ou limitado ao titular ou coproprietário”. Nessa modalidade, há duas espécies a considerar:

  • a concessão de um direito real que está restrito a título de habitação, usufruto ou instituto que dê direito ao compartilhamento da propriedade;
  • a outorga de um direito real de propriedade, mas com uso condicionado ou considerando os direitos relacionados a um condomínio de fração de tempo.

Um complexo de lazer, por exemplo, é um condomínio em que cada coproprietário possui uma cota relacionada à fração ideal do terreno, da construção e de todos os elementos de lazer, como piscinas, restaurante, lanchonete, academia e assim por diante. Nesse caso, existe o direito de propriedade e de uso.

2.3 O Direito Real de Habitação Periódica

Nessa modalidade, o bem compartilhado corresponde a um direito de usufruto por um período, uma unidade de tempo. Também não existe o direito de propriedade sobre o imóvel.

Os especialistas mais conservadores da área do Direito consideram que qualquer contrato de usufruto por tempo é um direito obrigacional — alguns classificam como “arrendamento”.

2.4 A Multipropriedade Hoteleira

A Multipropriedade Hoteleira não representa, por si só, uma modalidade efetiva. Na verdade, é uma combinação do sistema de multipropriedade, que considera o segundo tipo (Imobiliária), por meio da fórmula de Sociedade Anônima, oferecendo serviços que pertencem ao ramo de hotelaria.

3. Diferenças entre compras de imóveis e multipropriedade

Como já observado, o mercado de multipropriedade se realiza por meio da compra de cotas. É importante pesquisar administradoras de confiança, que sejam especializadas no segmento em questão. A gestão da multipropriedade deve ser efetuada com responsabilidade e transparência, com o auxílio de contratos claros, para que, no futuro, não surjam problemas entre as partes.

No sistema compartilhado, as cotas estão associadas a frações de tempo, que correspondem aos períodos de ocupação dos coproprietários. Existe a posse da propriedade física, mas a divisão entre os usuários é definida pelo critério de “tempo de usufruto”.

Quando você compra um imóvel, está adquirindo um bem apenas para si mesmo, para sua família, uma propriedade que será usada continuamente pelas mesmas pessoas, até que você decida vendê-lo, transferindo o direito de propriedade a alguém.

Nos condomínios residenciais, sejam de casas ou de apartamentos, você também adquire uma unidade física quando compra um imóvel. O usufruto é contínuo, não há unidades de tempo a considerar.

Contudo, há algumas semelhanças entre os dois sistemas. Tanto na compra de imóvel quanto na multipropriedade, há a opção de alugar. Na primeira, você aluga o imóvel em si; na segunda, você aluga sua fração de tempo.

Por exemplo, digamos que, depois de adquirir uma multipropriedade, você decida conseguir uma renda extra por meio da locação. Considerando que sua fração de tempo corresponda aos meses de novembro e dezembro, você pode locar o imóvel a um terceiro durante esse período.

Uma vantagem da multipropriedade em relação à propriedade convencional é o custo-benefício. Assim, em vez de comprar uma casa de campo, você pode comprar uma casa de campo multipropriedade.

Como ela será ocupada somente em determinados períodos do ano, você não terá despesas com imóveis fechados, o que aconteceria se comprasse pelo sistema convencional. Além disso, caso deseje, ainda é possível alugar sua casa de campo compartilhada, respeitando os meses que correspondem à sua fração de tempo.

4. Legislação sobre multipropriedade

A lei de multipropriedade é a Lei nº 13.777/2018. Ela traz o seguinte conceito:

Multipropriedade é o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, a qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada.

Essa definição envolve o artigo 1.358-C do Código Civil de 2002.

4.1 A matrícula é individual para cada unidade de tempo

Outro ponto importante sobre a multipropriedade é que, além de contar com a matrícula principal, cada unidade de tempo terá sua própria matrícula individual. Essa determinação só passou a existir após a mudança do artigo 176 da Lei nº 6.015/1973 (Registros Públicos).

4.2 Os direitos e as obrigações dos multiproprietários

O Código Civil, em seus artigos 1.358-I e 1.358-J, define direitos e obrigações dos coproprietários. Entretanto, é possível elaborar outras obrigações e direitos, desde que sejam respeitadas as normas aplicadas ao regime de multipropriedade e haja harmonização com o CC.

Que tal ficar por dentro de alguns desses direitos e obrigações?

4.2.1 A locação e o comodato

Há o direito de locação (como já vimos) ou mesmo de emprestar sem cobrar nada sua fração de tempo (comodato).

4.2.2 A alienação fiduciária

Também é possível dar a fração de tempo como garantia para comprar um imóvel, ou seja, recorrer à alienação fiduciária. Se a pessoa não cumprir sua parte, pagando o financiamento do imóvel, corre o risco de ter sua fração de tempo alienada pelo banco.

4.2.3 Os tributos reais

Agora, vamos considerar os tributos reais, como ITR e IPTU. Nesse caso, cada fração de tempo é um fato gerador de tributo, ou seja, cada multiproprietário deve assumir o pagamento de impostos relacionados à sua fração.

Assim, caso um coproprietário não pague o IPTU relativo à sua unidade periódica, os adimplentes não sofrerão nada. Apenas o inadimplente estará sujeito a ter sua unidade penhorada e expropriada.

4.2.4 A declaração do Imposto de Renda

Você sabe como declarar a multipropriedade? Acha que não é preciso? Saiba que essa prática é, na verdade, uma obrigação. Qualquer bem, seja tangível ou não, deve ser registrado na declaração do Imposto de Renda.

Hoje, a Receita Federal disponibiliza um software para a própria pessoa fazer sua declaração anual. No entanto, caso você não se sinta suficientemente seguro, o correto é procurar um contador. Isso evita transtornos futuros com o “leão”. Sabemos que não é nada bom cair nas malhas finas da Receita. E, atualmente, com toda a tecnologia que a RFB usa, a fiscalização está muito mais eficiente.

Para declarar a multipropriedade, vá até a ficha “Bens e Direitos”, código 11. Declare descrevendo a aquisição de uma cota e a forma de pagamento.

Caso você tenha locado sua unidade periódica, a declaração é diferente. É preciso acessar a ficha “Rendimentos Tributáveis Recebidos de PF/Exterior” e registrar o total que você recebeu durante o período.

5. Benefícios de investir na multipropriedade imobiliária

Será que vale a pena investir no mercado de multipropriedade? O que você acha depois de tudo que foi dito até agora? É lógico que você deve sempre visar aos melhores investimentos. O bom investidor não cai na lorota de “comprar o Pão de Açúcar”, não é mesmo? Prefere comprar um terreno vizinho à sua casa e que tenha alguma utilidade, que atenda aos seus objetivos.

5.1 A flexibilidade no uso do espaço

Bem, é interessante elencar algumas vantagens de investir na multipropriedade. Existe a flexibilidade no uso do imóvel, conforme suas necessidades. Por exemplo, você pode utilizar em três meses específicos: fevereiro, julho e dezembro.

Claro que é importante considerar as necessidades dos outros coproprietários. É fundamental que todos estejam de acordo e fiquem satisfeitos com sua fração de tempo.

5.2 O custo-benefício e a redução de gastos

Um grande benefício é a possibilidade de comprar um espaço de lazer compartilhado por um preço bem mais acessível do que se você tivesse que comprar todo o imóvel. Além de pagar bem mais caro, teria que assumir as despesas com o bem o ano inteiro, mesmo que usasse o local somente durante dois ou três meses.

O custo-benefício de investir no mercado de multipropriedade é ótimo. Você economiza dinheiro em todos os sentidos, até no pagamento de tributos, já que cada pessoa assumirá a obrigação conforme sua fração de tempo, sua cota.

Todas as despesas são compartilhadas: água, luz, internet, manutenção, limpeza, condomínio etc. Isso otimiza os gastos. Além disso, você economiza despesas com hospedagem em suas viagens de férias, por exemplo, no caso de ficar alojado com sua família em sua propriedade compartilhada.

5.3 A geração de renda extra

Uma opção para alugar sua fração de tempo é utilizar o pool hoteleiro, também chamado de pool de locação. Trata-se de um empreendimento em que o multiproprietário passa sua unidade periódica a uma administradora para que ela disponibilize o lugar para locação. Como já ressaltado, existe a possibilidade de emprestar também para algum familiar ou amigo.

5.4 A terceirização dos serviços

Também há a possibilidade de terceirizar serviços por meio da administração hoteleira, como conservação, manutenção, compromisso com as contas a pagar, reposição de móveis e outras coisas. Dessa maneira, muitas tarefas podem ser delegadas, e o multiproprietário preocupa-se menos com aspectos mais burocráticos e cansativos.

5.5 A menor imobilização de capital

No investimento imobiliário, ficamos com algumas incertezas sobre investir um elevado valor em um bem imóvel, ou seja, se compensa deixar tanto dinheiro imobilizado na forma de uma casa, um apartamento, uma fazenda, uma chácara, uma casa de veraneio e assim por diante.

Ao comprar uma multipropriedade, você imobiliza somente uma parte de seu capital, aquela aplicada na compra da fração ideal, bem menor que o valor total da propriedade. Além disso, essa fração ideal será muito bem aproveitada.

5.6 O intercâmbio de férias

A maior parte dos empreendimentos que vendem cotas de unidades periódicas se associam a grandes programas de intercâmbio de férias.

Desse modo, o coproprietário pode alterar seus destinos, com direito a visitar uma vasta rede de hotelaria voltada a serviços de turismo que existem em diferentes países pelo mundo.

5.7 A herança para os filhos

Talvez, nem se fale muito acerca dessa vantagem. Juridicamente, a propriedade compartilhada traz uma matrícula para cada unidade de tempo (submatrículas). Isso confere autonomia jurídica a cada multiproprietário.

O que significa isso? Significa que você pode deixar sua fração ideal para seus filhos, eles para os netos e assim sucessivamente. A fração imobiliária exibe, assim, uma escritura própria.

6. Tendências de multipropriedade

As tendências no mercado de multipropriedade se inserem no conceito mais amplo de economia compartilhada. Ela alcança não apenas os imóveis, mas diferentes bens, como aviões, carros luxuosos, embarcações e outros ativos cujo preço de mercado é bem alto.

O problema é justamente este: preços muito altos para serem assumidos por uma só pessoa. Então, compensa ratear o valor e as despesas que o bem envolve entre diferentes indivíduos. Cada um usufrui dele por um período predeterminado. Afinal de contas, você não vai andar de lancha todos os dias nem passar o ano inteiro em uma casa de campo.

Já ouviu falar em “dividir para multiplicar”? Essa é a tendência principal da economia mundial: as pessoas compartilham para economizar custos e todos saem ganhando. Não se trata de abolir a propriedade privada, mas de dar uma nova dimensão ao conceito.

Existem redes hoteleiras internacionais que confirmam o sucesso do regime de multipropriedade — é o caso da Disney. É um sistema que promove a fidelização dos clientes, já que torna mais acessíveis privilégios que, antes, somente pessoas com muito dinheiro podiam ter.

No Brasil, com a multipropriedade, famílias que queiram um investimento inteligente já podem usufruir de um sofisticado complexo de lazer e uma segunda moradia.

As tendências são de contínuo crescimento para os anos seguintes, envolvendo:

  • muitas vendas e muitos lançamentos no mercado de multipropriedade;
  • otimização do Produto Interno Bruto (PIB) da construção civil;
  • redução da taxa de juros dos financiamentos;
  • mais estabilidade no campo legal e jurídico do regime de compartilhamento;
  • pós-vendas baseados em experiências inesquecíveis;
  • treinamentos e preocupação com o bem-estar dos colaboradores.

7. Expectativas para o futuro

Espera-se que os investidores se sintam ainda mais seguros em relação a novos projetos, acompanhando as

tendências do setor. O constante crescimento do mercado de multipropriedade e a legislação que o regulamenta ajudam a consolidar o ramo. A Lei Geral de Turismo, responsável pela regulamentação do Vacation Club (clube de vantagens que faz uso do sistema compartilhado) também estimula iniciativas no setor.

Para os hoteleiros que desejam adotar o Vacation Club para captação e fidelização de clientes, o regime de multipropriedade permanece atrativo. Os empreendedores que já usam o sistema manterão seus investimentos, e novos empreendedores também apostarão nele.

A digitalização no mundo permanecerá em ascensão, e o mercado de multipropriedade acompanhará essa tendência, já que as ferramentas tecnológicas realmente otimizam qualquer setor, melhorando os processos, a produtividade, o controle de qualidade e a redução de gastos.

A prospecção on-line será uma forma eficaz de captar clientes, por meio de canais de comunicação estrategicamente trabalhados. Isso significa que o sistema de compartilhamento, que já é inovador, deverá inovar ainda mais, apostando nos meios digitais (mídias sociais e aplicativos) para aprimorar processos (propaganda, prospecção, atendimento, captação, fidelização etc).

8. Dicas de como investir

Como se trata de um regime ainda recente, convém procurar um grupo consolidado para investir. Ele deve ter boa reputação no mercado em que atua. Para ter certeza disso, vale a pena buscar referências, opiniões de outros clientes e conversar diretamente com os responsáveis (por e-mail, formulário de contato no site, telefone ou visita presencial).

Contar com uma rede de intercâmbio também é bom, pois você terá a oportunidade de escolher outros destinos durante suas viagens de férias, até locais fora do Brasil.

Outra dica é optar por um imóvel localizado em um ambiente no qual você e sua família realmente gostem de ficar, já que ele será a “base” de suas viagens — principalmente, se você não quiser ou não conseguir um intercâmbio de férias.

Um bom destino geralmente apresenta um potencial turístico interessante. Isso é importante porque, como já ressaltado anteriormente, a multipropriedade é um patrimônio reconhecido legal e juridicamente.

Esse patrimônio tende a ser valorizado com o passar dos anos e, à medida que o imóvel se valoriza, valoriza-se também sua cota, sua unidade periódica. Além disso, ele pode ser usado como fonte de renda extra, se você quiser locá-lo — nunca esqueça esse detalhe, que é muito vantajoso!

9. Escolha o complexo de entretenimento

Essa é uma decisão muito pessoal. Cabe a você escolher qual complexo de lazer é o melhor, levando em conta suas preferências e as de seus familiares também. A região mais privilegiada nesse sentido é o Nordeste, com o maior número de empreendimentos de time-sharing (tempo compartilhado).

Pesquise na internet as opções disponíveis em sua região e em outras localidades também. Avalie o custo-benefício de cada uma delas. Verifique como funciona a divisão de frações de tempo. É importante analisar esses pontos antecipadamente.

Enfim, do que você gosta? De curtir a natureza, de dar caminhadas, de tranquilidade, de segurança, de um lugar especial para as crianças, de praticar esportes, de um local para festas? Quanto mais opções o complexo incluir, claro que será melhor. Você usufruirá de diferentes formas de lazer com um melhor custo-benefício.

O mercado de multipropriedade no Brasil é desenvolvido e tende a crescer ainda mais. A região Nordeste é líder nesse assunto, mas as outras regiões também já fizeram grandes investimentos, porque perceberam o quanto esse mercado é lucrativo. As vantagens de investir em economia compartilhada são muitas. Certamente, é uma opção interessante para economizar dinheiro e, ao mesmo tempo, ter acesso a um lazer sofisticado e de alto padrão.

O que você pensa sobre o sistema compartilhado? Deseja investir nele? Já escolheu o complexo de entretenimento ideal? Aproveite e entre em contato com a Reserva Boa Luz. Teremos o maior prazer em lhe passar informações detalhadas sobre como funciona nosso complexo, as nossas opções e as vantagens que ele oferece!

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