Entenda o que é a lei de multipropriedade e quais são suas vantagens

lei de multipropriedade
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A lei de multipropriedade (Lei nº 13.777/2018) regulamenta, como o nome diz, a propriedade que é usada de forma parcelada (por um período específico) por diferentes pessoas. Ou melhor, que apresenta, portanto, muitos proprietários. A nova disciplina veio a modificar as regras do Código Civil e da Lei de Registros Públicos.

Por meio dela, instituiu-se a multipropriedade, ainda que, como modelo de negócio, ela já guardava existência no corpo jurídico brasileiro desde a década de 1980, bem antes da recente lei regulamentadora. Desde aquela época, a ideia fora empregada no setor de turismo e hotelaria em casas e apartamentos.

Mas, hoje em dia, o que mudou com edição da lei de 2018? Quais são as vantagens que a nova disciplina trouxe? Saiba mais sobre o assunto a seguir!

O que a lei de multipropriedade determina

A lei de multipropriedade regulamenta, como já explicamos na introdução, o regime de condomínio em que cada um dos donos de um mesmo imóvel é o titular de uma fração de tempo, que equivale ao direito de usar e gozar com exclusividade a totalidade do imóvel. Esse direito é exercido alternadamente por todos os proprietários. Conforme a lei, a multipropriedade não se extinguirá caso todas as frações de tempo forem do mesmo multiproprietário.

A lei determina que o objeto da multipropriedade é indivisível, ou seja, não está sujeito à ação de extinção condominial ou de divisão. Determina também que a multipropriedade envolve os equipamentos, as instalações e a mobília destinados ao uso e gozo do bem. A lei ainda define que a multipropriedade só acontece entre vivos ou por conta de testamento registrado no cartório de imóveis.

Os períodos da multipropriedade

Conforme estabelece a lei de multipropriedade, ela pode seguir dois sistemas em relação ao período de uso. É permitido aos proprietários definirem um período fixo, que será aplicado no mesmo período de cada ano. Mas também pode ser um período flutuante, que é combinado de maneira periódica. Em ambos os sistemas, o acordo que estabelece o período deve ser respeitar a isonomia entre os donos, além de ser devidamente divulgado.

A legislação também prevê o sistema misto, ou seja, uma modalidade que mistura o sistema fixo e o flutuante. É importante ressaltar que cada fração de tempo precisa contar com, pelo menos, sete dias consecutivos ou intercalados.

Cada multiproprietário deve ter direito à mesma fração de tempo, isto é, a mesma quantidade de dias durante o ano. Mas a lei não tira a possibilidade de que a aquisição de frações maiores corresponda a um direito de utilização maior. 

O que a convenção de condomínio determina

Além das cláusulas que os proprietários definem, existe a convenção de condomínio em multipropriedade que determina os seguintes pontos:

  • como os multiproprietários serão responsáveis pela manutenção do local, seja extraordinária ou ordinária, de conservação e limpeza, de pagamento da contribuição condominial;
  • a quantidade máxima de pessoas que poderão ocupar, ao mesmo tempo, o imóvel no período equivalente a cada fração de tempo;
  • as regras de acesso do administrador de condomínio ao imóvel para efetivar a manutenção, a limpeza e a conservação;
  • a criação do fundo de reserva para repor e manter os equipamentos, as instalações e o mobiliário;
  • o regime aplicável caso ocorram perdas ou destruição total/parcial do imóvel, considerando inclusive qual será a participação de cada um no risco ou no valor do seguro, da indenização ou da parte restante;
  • as multas que serão aplicadas caso o multiproprietário infrinja as regras.

A questão do IPTU

E o que a legislação fala sobre o Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana, ou simplesmente IPTU? Acontece que é exigida a abertura de uma matrícula para cada unidade periódica. Assim, cada unidade imobiliária corresponde a um imóvel autônomo, da mesma forma que acontece em condomínios de edifícios. Consequentemente, a multipropriedade gera um direito de propriedade periódico a cada multiproprietário.

Isso significa que o multiproprietário é o titular de um direito real sobre coisa própria, pois titula um direito de propriedade em que prevalece a dimensão espaço-temporal. Considerando esse aspecto, sobre o direito real, o IPTU recai somente sobre a unidade periódica. Então, os outros multiproprietários não são responsáveis pela dívida de IPTU da unidade.

Não existe solidariedade tributária, caso ocorra inadimplência, a fiscalização pode executar a unidade periódica do multiproprietário responsável para quitar sua dívida sem que isso cause algum prejuízo aos outros multiproprietários.

As outras aplicações da lei de multipropriedade

Quando acontece a multipropriedade em um edifício, ocorre também a união de dois condomínios. O primeiro está relacionado às unidades associadas ao edifício e o outro envolve os diferentes coproprietários da mesma unidade periódica, ou seja, cada apartamento vai formar um condomínio.

Os loteamentos urbanos e os condomínios podem limitar ou mesmo proibir a implantação da multipropriedade. No caso do condomínio edilício, será preciso fazer uma assembleia para decidir se convém ou não estabelecer a multipropriedade. Ela só será definida se a maior parte dos condôminos aprovar. Será objeto de deliberação também se o regime será aplicado em todas as unidades ou somente em uma parte delas.

A lei de multipropriedade preocupou-se em falar sobre a proibição de instituir o Time Sharing. Isso porque os condomínios residenciais ou comerciais podem achar inadequada essa forma de compartilhamento das salas comerciais ou apartamentos residenciais. Outro ponto definido na lei é a obrigatoriedade de alguém que administre profissionalmente a multipropriedade.

As vantagens da multipropriedade

Considerando o lado econômico, a lei de multipropriedade elimina as consequências negativas na área hoteleira e turística nos imóveis de veraneio. Além disso, proporciona rendimentos durante o ano inteiro e não apenas na época de férias.

Como a sociedade moderna busca compartilhar, a demanda pelo uso de recursos que ofereçam vantagens ao meio ambiente se consolida cada vez mais. Usando a multipropriedade, é possível compartilhar um mesmo imóvel por 52 pessoas diferentes, já que o período mínimo é de sete dias. Podemos resumir as seguintes vantagens da multipropriedade:

  • o compartilhamento das despesas para a implantação e a manutenção;
  • a redução no investimento;
  • a acessibilidade da compra;
  • a maior segurança jurídica;
  • o aquecimento do setor imobiliário em locais de turismo.

A nova lei gera cenários mais promissores ao setor de imóveis e para os investidores. Como está regulamentado o instituto de multipropriedade, como ficaram mais definidos os limites de uso de cada proprietário, a possibilidade de comprar imóveis de forma conjunta certamente fica mais atraente.

Enfim, a lei de multipropriedade é valiosa porque regulamenta uma modalidade de negócio vantajosa para o turismo, que oferece um ótimo custo-benefício para o proprietário. Ela é um marco importante no direito imobiliário e civil, oferecendo mais segurança jurídica. Assim, a sociedade de compartilhamento usufruirá de melhores oportunidades.

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