O que é a formalização da multipropriedade e como ela deve ser feita?

Formalização da multipropriedade
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Em muitos contextos, a aquisição de um novo imóvel pode ser um bom investimento, seja como forma de gerar rentabilidade a longo prazo, seja de preservar seu patrimônio ou ter uma segunda casa. Porém, a menos que você já tenha bastante capital acumulado, dificilmente poderá comprar uma casa inteira. Caso se trate de uma casa de veraneio ou de campo, terá de arcar com os custos de manutenção mesmo quando ela não estiver em uso.

Uma solução para isso é a multipropriedade, também conhecida como timeshare. Nessa modalidade, várias pessoas são proprietárias de um mesmo imóvel, mas são titulares de uma fração de tempo dele. Ou seja, elas têm direito de utilizá-lo durante algum tempo por ano, proporcionalmente à porcentagem de propriedade que possuem. Uma casa de campo em multipropriedade é uma ótima alternativa para quem busca um lugar para as férias.

Nos últimos anos, as normas relativas a esse tipo de negócio têm mudado, requerendo alguma atenção no momento da formalização da multipropriedade. Isso pode gerar um pouco de confusão nas pessoas envolvidas, caso não tenham o auxílio de um especialista. Por isso, é importante informar-se sobre o tema antes de começar o investimento.

Para ajudá-lo com isso, vamos falar um pouco mais sobre a multipropriedade e como seu processo de formalização funciona. Em seguida, mostramos o que diz a lei de multipropriedade sobre esse processo e listamos algumas das principais dúvidas relacionadas. Acompanhe!

Guia de investimento em multipropriedade

O que é a formalização da multipropriedade?

Como o nome deixa entender, a formalização é o processo pelo qual você passa, para que todos os membros envolvidos na multipropriedade sejam reconhecidos e tenham seus direitos assegurados. Isso envolve todos os passos, desde a reunião de documentação, a definição de acordos com relação ao tempo cabível a cada indivíduo, a assinatura e autenticação dos contratos e o pagamento dos valores estipulados.

Esse processo ocorre em todas as modalidades de vacation club e multipropriedade, sendo a base para garantir que o imóvel terá reconhecimento oficial. O contrato e os documentos reunidos podem ser usados no futuro, caso haja alguma disputa, renegociação ou problema com relação ao cumprimento de obrigações dos seus membros.

Quais são os benefícios da multipropriedade?

Antes de pensar na formalização da multipropriedade, é importante avaliar se esse é mesmo o formato de aquisição que você busca para o seu novo imóvel. Dependendo dos seus objetivos e dos recursos que possui disponíveis, esse pode ser o melhor caminho à sua disposição.

De forma geral, existem três grandes benefícios oferecidos a quem investe em multipropriedade. 

Possibilidade de investimento mais acessível

O principal incentivo que muitas pessoas veem na multipropriedade é que ela tem se tornado o caminho mais fácil para quem deseja investir em imóveis com um valor de capital mais baixo. A relação entre a multipropriedade e o mercado imobiliário é bem próxima, oferecendo tanto uma experiência educativa sobre suas dinâmicas quanto uma forma de aproveitar suas oportunidades.

Como o valor total de aquisição do imóvel é dividido entre todos os proprietários, de acordo com a fração de tempo a que cada um deseja ter direito ao longo do ano, o custo total para o proprietário individual é consideravelmente reduzido. E, com o tempo, você ainda pode adquirir novas frações da propriedade, caso considere isso adequado.

Custo de manutenção mais baixo

Juntamente com a divisão do custo de aquisição do imóvel, também vem a divisão dos custos de manutenção regulares, principalmente imposto, condomínio e limpeza. Quando você faz a formalização da multipropriedade, também é estabelecido que cada integrante terá responsabilidade por uma fração desses custos regulares, proporcionalmente à sua própria cota, assim como é feito com o valor de aquisição do imóvel.

Isso não necessariamente implica na divisão ou separação de outros custos. Digamos, por exemplo, que um dos proprietários danificou um móvel que faz parte da casa. Essa mesma pessoa pode ter responsabilidade exclusiva de substituí-lo ou pode ser que haja um acordo para dividir esse tipo de custo também. É necessário levantar esses pontos durante a negociação e o estabelecimento das cotas no contrato.

Melhor alinhado para diferentes tipos de uso

Como já mencionamos, esse tipo de investimento pode ser o mais adequado para você, de acordo com o objetivo que pretende alcançar. Por definição, ele não é o melhor disponível para quem busca uma moradia permanente, mas pode ser útil para outras finalidades, como ter uma casa temporária para férias.

Além disso, o mercado de multipropriedade tem ganhado bastante tração nos últimos anos, sendo uma boa opção de investimento para quem deseja aproveitar as oportunidades na área. Como o comprometimento financeiro é bem menor em comparação a outras opções disponíveis, você tem mais flexibilidade para se realocar, caso os resultados não sejam do seu agrado.

Qual é a importância da formalização da multipropriedade?

Apesar de sua importância para o mercado imobiliário, muitas negociações ainda são feitas com base na informalidade. Vários aluguéis, por exemplo, costumam ocorrer sem a criação de um contrato, o que deixa todos os envolvidos em uma situação mais difícil na hora de assegurar os seus direitos. Por isso que o mais recomendado é a formalização.

Alguns dos motivos mais claros para isso são:

Definir claramente o tempo e período aos quais cada um tem direito à propriedade

Não existe timeshare se não for apontado claramente quando e por quanto tempo cada proprietário tem direito de utilizar o imóvel. Por isso que, no momento da estipulação do contrato e da sua negociação, todos os envolvidos esclarecem o período no qual pretendem fazer uso dele e entram em um acordo. Isso afeta tanto o aproveitamento do imóvel quanto o valor pago.

Se não há um documento que estabeleça o direito de uso de cada membro, então será necessário que todos entrem em um acordo de maneira informal, o que costuma gerar algumas complicações — especialmente se duas pessoas disputarem o uso do local no mesmo período, ou resolverem usá-lo sem notificar os demais. Ter essas especificações no papel é uma forma de evitar esses desentendimentos.

Assegurar direitos para os multiproprietários

Claro, o tempo de uso não é a única coisa que fica estabelecida no contrato. Outros tópicos, como as responsabilidades de cada proprietário dentro do acordo e como serão divididas as despesas, também são estabelecidos oficialmente durante a formalização da multipropriedade. Só dessa forma esses e quaisquer outros acordos terão validade jurídica.

Além disso, a lei de multipropriedade também possui cláusulas que estabelecem quais são os direitos, deveres e limites que devem ser estabelecidos no contrato, tanto para as pessoas que estão participando como titulares quanto para a empresa que faz a mediação. Tentar evitar o contrato para conseguir outro acordo por fora quase sempre leva a perdas maiores a longo prazo.

Contrabalancear a sazonalidade

Caso você pretenda buscar o mercado imobiliário como uma forma de investimento, usando sua cota do aluguel para obter rendimento, é importante ter em mente como você fará uso. Em um imóvel de destino turístico, a sazonalidade pode ser um grande problema, já que há bem menos demanda em certas épocas do ano do que em outras.

Viabilizar renegociações e revenda de cotas no futuro

Digamos que, daqui a alguns anos, você perca o interesse em manter sua cota do imóvel, por falta de uso ou qualquer outra questão. Sem um contrato formalizado, talvez você tenha que passar por muito mais burocracias para poder fazer a transação corretamente, o que demora mais tempo e custa mais para você.

Uma parte prevista no contrato de multipropriedade é que, quando o titular desejar, ele pode renegociar o percentual de sua posse, revender sua cota ou mudar o período estipulado de uso. Tudo isso é amparado pelo que já foi estabelecido em contrato e na lei. Torna-se muito mais seguro do que depender da cooperação de vários proprietários.

Como a formalização da multipropriedade deve ser feita?

Primeiramente, todos os interessados devem buscar uma oferta de imóvel disponível para multipropriedade. Existem várias construtoras e imobiliárias que se especializam na área, oferecendo um bom número de imóveis.

Você também pode procurar imóveis-padrão e encontrar pessoas que estejam de acordo para a assinatura desse tipo de contrato. Porém, a oferta de uma imobiliária especializada quase sempre possui outras vantagens, como uma casa mobiliada e a melhor localidade, por exemplo.

Em seguida, é necessário que os compradores interessados emitam um contrato que esclareça todos os processos, incluindo precificação, documentação dos participantes, prazo e o modo como as frações de tempo serão distribuídas. Esse contrato é oficializado no Cartório de Registro de Imóveis, da mesma forma como todos os acordos são oficializados, assim como os direitos e deveres dos envolvidos.

A partir desse momento, a multipropriedade já está formalizada. É importante que o contrato seja revisado com atenção, pois pode haver problemas, caso alguma parte dele vá contra o que foi estabelecido por lei.

O que a Lei 13777/18 informa sobre o assunto?

De modo geral, a lei 13777, publicada em 2018, teve como objetivo alterar as leis de condomínio, essencialmente criando a opção de multipropriedade, onde várias pessoas podem ser titulares de um bem e utilizá-lo em períodos fracionados de tempo.

O modelo de negócio em si não é tão novo assim. Desde os anos 1980, já existia um tipo de aquisição de cota de uso de imóvel, que era o time sharing. Nesse caso, todas as atividades eram principalmente voltadas para o meio de turismo. É uma tendência que se mantém até hoje, mas que também se expandiu.

Pela lei, a multipropriedade é definida como “…regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada” (art.1.358-C).

A lei também oferece alguns esclarecimentos sobre as responsabilidades de cada titular:

“art. 1.358-G. Além das cláusulas que os multiproprietários decidirem estipular, a convenção de condomínio em multipropriedade determinará:

I – os poderes e deveres dos multiproprietários, especialmente em matéria de instalações, equipamentos e mobiliário do imóvel, de manutenção ordinária e extraordinária, de conservação e limpeza e de pagamento da contribuição condominial;

II – o número máximo de pessoas que podem ocupar simultaneamente o imóvel no período correspondente a cada fração de tempo;

III – as regras de acesso do administrador condominial ao imóvel para cumprimento do dever de manutenção, conservação e limpeza;

IV – a criação de fundo de reserva para reposição e manutenção dos equipamentos, instalações e mobiliário;

V – o regime aplicável em caso de perda ou destruição parcial ou total do imóvel, inclusive para efeitos de participação no risco ou no valor do seguro, da indenização ou da parte restante;

VI – as multas aplicáveis ao multiproprietário nas hipóteses de descumprimento de deveres.”

Outra parte importante que a lei define é com relação ao tempo e a forma como ele é distribuído:

“art. 1.358-E: Cada fração de tempo é indivisível.

§ 1º O período correspondente a cada fração de tempo será de, no mínimo, 7 (sete) dias, seguidos ou intercalados, e poderá ser:

I – fixo e determinado, no mesmo período de cada ano;

II – flutuante, caso em que a determinação do período será realizada de forma periódica, mediante procedimento objetivo que respeite, em relação a todos os multiproprietários, o princípio da isonomia, devendo ser previamente divulgado; ou

III – misto, combinando os sistemas fixo e flutuante.

§ 2º Todos os multiproprietários terão direito a uma mesma quantidade mínima de dias seguidos durante o ano, podendo haver a aquisição de frações maiores que a mínima, com o correspondente direito ao uso por períodos também maiores”.

Simplificando: o tempo que cada pessoa pode utilizar o imóvel é fixo.

Quais são as principais dúvidas sobre a formalização da multipropriedade?

Por ser um processo novo, ele pode gerar algumas dúvidas para quem está começando. Algumas questões comuns são as seguintes.

Se eu quiser vender minha parte, preciso da aprovação dos outros multiproprietários?

Não. A sua parte da multipropriedade é apenas sua. Você pode renegociá-la como for de seu interesse, sem necessidade de anuência ou mesmo notificação aos demais titulares.

Como é feito o rateio de impostos e cotas de condomínio?

Qualquer rateio ou divisão de despesas ocorre proporcionalmente à fração de tempo que cada multiproprietário possui.

Ela conta no meu imposto de renda?

Sim. Por isso, é importante saber como declarar a multipropriedade em seu IR.

Agora que você tem essas informações, pode decidir se a multipropriedade é ou não o que você procura. Caso for, pode fazer a formalização da multipropriedade com mais facilidade.

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